¿Hipoteca o alquiler? Lo que nadie te dice (y deberías saber) 🏠💸
¿Hipoteca o alquiler? Lo que nadie te dice (y deberías saber) 🏠💸
Spoiler: elegir mal puede costarte decenas de miles de euros… o tu libertad para mudarte cuando quieras.
1. El coste TOTAL de la hipoteca no es solo la cuota
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TAE real, no TIN: incluye comisión de apertura, tasación, notaría, registro y gestoría.
Impuestos: ITP (vivienda usada) o IVA + AJD (obra nueva).
Seguros y vinculación: hogar, vida, tarjetas, planes de pensiones… súmalos al recibo mensual.
Mantenimiento: cada 7-10 años tocará, pintar, cambiar caldera o reformar baño.
Regla 33 / 28: si la suma hipoteca + gastos fijos supera el 33 % de tus ingresos netos, vas justo; por encima del 28 % ya “aprieta”.
2. El alquiler también tiene letra pequeña (que sube cada año)
Cláusula IPC + X %: muchos contratos 2025 permiten ajustar renta más de un 3 % anual.
Duración real: el propietario puede vender a partir del 5.º año (en España) si firma un nuevo contrato – podrías salir con 60 días de aviso.
Obras inevitables: si el casero rehabilita fachada, el coste se repercute en el alquiler hasta 20 años (Ley de Vivienda 2023).
3. Flexibilidad vs. arraigo: el factor que Google Sheets no calcula
| Pregunta clave | Si respondes SÍ | Mejor opción |
|---|---|---|
| ¿Planeas vivir ≥ 8 años en la misma ciudad? | ✅ | Hipoteca |
| ¿Prevés cambiar de trabajo en ≤ 3 años? | ✅ | Alquiler |
| ¿Toleras subidas de cuota por Euríbor? | ❌ | Alquiler o hipoteca fija |
| ¿Valoras reformar, pintar, domotizar? | ✅ | Hipoteca |
4. Caso práctico exprés (números redondos 2025 en España)
| Concepto | Hipoteca | Alquiler |
|---|---|---|
| Vivienda 250 000 € | 80 % financiación ≈ 200 000 € | – |
| Cuota (30 a, fijo 3 %) | 843 €/mes | 1 050 €/mes |
| Gastos iniciales | ~26 000 € (10,5 %) | 1 mes fianza + 1 mes agencia |
| Costes anuales extra | 900 € seguro + 700 € IBI + 600 € comunidad | 0–300 € reparaciones menores |
| Patrimonio neto tras 10 años* | ≈ 88 000 € | 0 € |
*Amortización de capital descontando gastos; no incluye plusvalía ni inflación.
Moraleja: En mercados donde la renta mensual ≥ 1,2 × cuota fija, comprar suele ganar a 7-10 años vista. Si la renta ≤ 0,8 × cuota, alquilar es casi seguro, más barato.
5. Fórmula rápida 5-25-30 para decidir hoy mismo
5 años: ¿vas a quedarte al menos cinco?
25 %: que la cuota + gastos no supere un cuarto de tu neto.
30 % de revalorización posible en 10 años (zona con demanda); si no ves futuro, alquila.
6. “Verdades incómodas” que rara vez te cuentan
La hipoteca sí sube (si es variable); el alquiler, también. La diferencia es que en la hipoteca el incremento suele ir ligado al Euríbor, no a la voluntad del casero.
Vender en los primeros 6 años puede dejarte en pérdidas cuando sumas impuestos y comisiones.
El cash-flow manda: si tienes menos de 6 meses de colchón, alquila hasta ahorrarlo.
No existe la casa perfecta; compra la que puedas mejorar, no la de “revista” que te deja tieso.
Conclusión: la decisión es matemática + emocional
Hipoteca: sentido si vas a enraizarte, te cabe en la regla 25/33 y no temes mancharte las manos con reformas.
Alquiler: óptimo para movilidad, incertidumbre laboral o si valoras liquidez para invertir en tu negocio, bolsa o estudiar un máster.
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Lo que nadie te dice es que la mejor vivienda no siempre es la que posees… sino la que te permite dormir sin sobresaltos financieros. Decide con números, pero escucha también tu estilo de vida.
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